דורון ברינקר - משרד שמאי מקרקעין  - תמונות   

 052-2931644 / 077-7676337  

 מידע נדל"ןצור קשרEnglishמאמרים 1מאמריםתמ"א 38רקע וניסיוןעמוד הבית

omedia 

תקשורת עם אג'נדה
"מתנחלים יקרים"- נתונים ניתנים לויכוח
הכתבה "מתנחלים יקרים" במוסף 7 ימים מהווה קידום של אג'נדה פוליטית, במסווה של תחקיר עיתונאי. הצגת נתונים בעייתית לצד אי-גילוי נאות הופכים את הכתבה למניפסט.
כשאנחנו מוצפים בתעמולה פוליטית מכל עבר, כדאי שלפחות התקשורת תהיה מאוזנת ואובייקטיבית עד כמה שאפשר. אולם, במוסף 7 ימים יש כנראה מי שחושב אחרת, וכך – התפרסמה במוסף ביום ו' האחרון (3.2.06) כתבה שמטרתה לא ממש ברורה. מצד אחד, היא מסקרת מחקר שנערך על ידי "המכון הישראלי למחקר חברתי וכלכלי" שמטרתו לברר את שוויין של ההתנחלויות. מצד אחר – תחת הכותרת "מתנחלים יקרים" מספקת הכתבה תחושה מוטעית כאילו המדינה היא זו שמממנת באופן בלבדי את מפעל ההתנחלויות.
קודם כל – גילוי נאות
לפני שנתחיל בתיאור הכתבה, חשוב אולי להתעכב דווקא על מה שלא הופיע בכתבה. גילוי נאות, למשל. הכתבה תיארה מחקר שנערך על ידי צוות המונה 7 חברים מטעם "המכון הישראלי למחקר חברתי וכלכלי". הכתבה גם תיארה כי הצוות נעזר בתרומות חיצוניות ונתמך על ידי קרנות מחקר ולא על ידי המדינה, במטרה להימנע מהפעלת לחצים על חברי הצוות. הגילוי הנאות , שלא הופיע בכתבה, הוא שד"ר רובי נתנזון, כלכלן מדיני העומד בראש "המכון למחקר כלכלי וחברתי", שעמד גם בראש צוות החוקרים במחקר האמור הוא חבר הנהלת מר"צ וכי חבר נוסף בצוות החוקרים, אל"מ (מיל') שאול אריאלי, מח"ט עזה לשעבר ומומחה לניתוח תצלומי אוויר , התמודד לפני שבועיים על מקום ברשימת מר"צ לכנסת. ב-nrg יהדות הובעה תרעומת על היעדר גילוי נאות בהקשר זה, כמו גם על הכתבה כולה. הטענה איננה שחברים במר"צ אינם יכולים להימנות על צוותי מחקר או להגיש ניירות עמדה. זו זכותם המלאה. אולם, כאשר הם עושים זאת, ומפרסמים מחקר מן הראוי כי יהיה ברור לקורא מהי השתייכותם הפוליטית, על מנת שיוכל לקרוא את המחקר ולהתייחס אליו באופן ביקורתי, תוך מודעות לעמדת הכותב. אי גילוי נאות כאמור, פוגע שלא בצדק הן ביושרה העיתונאית והן ביוקרה המקצועית של כותבי המחקר ומכון המחקר שעליו הם נמנים.
כותרות לא ברורות
כותרת המאמר "מתנחלים יקרים" איננה ממש במקום. גם כותרת המשנה שמציינת כי בהתנחלויות הושקע סכום של 63 מיליארד שקלים (כ-14.1 מיליארד דולר) היא מטעה. מי שיעיין בתוכן הכתבה ויראה את ההנחות עליו נשען המחקר והממצאים העולים ממנו, יגלה כי הסכום המוזכר, 63 מיליארד שקלים כולל בתוכו הן השקעות ממשלתיות בהתנחלויות והן השקעות פרטיות. כלומר: בית פרטי, אותו בנה אדם פרטי מיוזמתו ועל חשבונו, נכלל אף הוא במניין השקלים. כך גם בנוגע למרכז מסחרי, שבו פועלים עסקים פרטיים וגם ביחס למפעלים שהוקמו בהתנחלויות. בגוף הכתבה מציינים הכותבים כי מדובר ביחס של 50:50. כלומר: אם להתייחס לממצאי המחקר כפשוטם, הרי שהמדינה השקיעה בהתנחלויות 31.5 מיליארד שקלים ולא 63 מיליארד שקלים, כפי שנטען בכותרת המשנה. לפני שמתייחסים לממצאי המחקר כפשוטם, חשוב לזכור כי המתנחלים לא שיתפו פעולה עם עורכי המחקר וגם לא אף מוסד רשמי אחר. מתודת המחקר שנבחרה היתה פענוח של תצלומי אוויר של ההתנחלויות. האם תצלומי אוויר אכן יכולים לשקף שוויו של בית? דירה? מרכז מסחרי? לא בטוח. בעיקר מפני שהממצאים שמתקבלים הם מעט מופרזים ודומה שאינם מייצגים את שווי מבני המגורים האמיתי בהתנחלויות.
הטבלה לא משקרת
כאמור, במחקר נטען כי היחס הוא 50:50, אולם אם נסתכל בלוחות הנתונים שהתווספו לכתבה נראה כי היחס הזה הוא לאו דווקא נכון. לדוגמא: תג המחיר המתייחס לגבעת זאב, מצביע על עלות של 840 מיליון דולר. זה נשמע כמו סכום אסטרונומי, אולם אם נתבונן על סעיפי העלות השונים נראה את ההתפלגות הבאה: 665 מיליון דולר משקפים את שוויין של 4,787 דירות. 119 מיליון דולר משקפים את שוויים של 341 בתים. עד כאן, מדובר בהשקעה פרטית. החלק הציבורי כולל 34.7 מיליון דולר בלבד, המשקפים שווי של 11 מוסדות ציבור ושל כבישים. זו לא בדיוק חלוקה 50:50. אין זה היישוב היחיד לגביו מתקיימת עובדה זו. גם בקריית ארבע הנתונים דומים, מתוך 222.3 מיליון דולר, שווי הבתים והדירות עומד על 158.3 מיליון דולר, ושווי מבני הציבור עומד על 16 מיליון דולר. כך גם ביישובים האחרים המוזכרים בכתבה.
בהמשך הכתבה, מצורף לוח נתונים נוסף, שמבלבל את הקוראים עוד יותר: הבתים והדירות בהתנחלויות שווים 9 מיליארד דולר, קניונים ומרכזים מסחריים שווים 150 מיליון דולר. כלומר: הוצאות פרטיות בגובה של 9.15 מיליארד. בהמשך מופיע כי הכבישים ביהודה ושומרון שווים 1.6 מיליארד דולר, וכי מבני הציבור, בתי הכנסת, גני הילדים והקאראוונים באיזור הם בשווי כולל של 1.041. כלומר: מפסקה זו עולה כי שווי ההשקעה הפרטית עומד על 9.15 מיליארד דולר ושווי ההשקעה הציבורית עומד על 2.641 מיליארד דולר. כלומר- עיקרון ה50:50 לא ממש ברור מניתוח הנתונים. גם אם נסתכל על העלות הכוללת של ההתנחלויות – העומדת על כ-14.1 מיליארד, הרי שגובה הסכום הפרטי מתוך העלות הכוללת, 9.15 מיליארד דולר, מראה שהחלוקה איננה 50:50, אלא שסך ההשקעה הפרטית גבוה יותר.
כמה הושקע? או: כמה יעלה לפנות?
בכותרת המשנה של הכתבה מופיעה השאלה: כמה כסף הושקע בהתנחלויות? אולם, כלל לא בטוח שזו השאלה הנשאלת על ידי כותבי המחקר. המרחק בין שאלת המחקר לממצאים, בהנחה שזו השאלה, גדול מאוד. גם מתודת המחקר ואופן ההתייחסות לנתונים מראים זאת. לדוגמא: שוויה של דירה ממוצעת בהתנחלויות עומד על 120-130 אלף דולר ושוויו של בית ממוצע בהתנחלויות עומד סביב 270,000 דולר, כאשר בהתנחלויות המבוססות יותר המחיר מאמיר ומגיע אף לפי 375,000 דולר. אלו הם סכומים מופרזים לכל הדעות, שכן עלות הקרקע בהתנחלויות זולה עד אפסית, ועלות הבנייה של דירה או בית, אלא אם כן הם בנויים בסטנדרטים גבוהים במיוחד, אינה מגיעה לסכום כה גבוה. לדברי דורון ברינקר- שמאי מקרקעין מחברת "המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים", מחירה של דירה ממוצעת הנבנית בשטח של 120 מ"ר, עומד על כ- 78,000 דולר ומחירו של בית ממוצע הנבנה בשטחים, שמיועד למשפחות גדולות בשטח בנוי של 200 מ"ר, עומד על 150,000 דולר. ברינקר מבסס את דבריו על מחירון "דקל", המחירון הנהוג בענף הבנייה ומקובל על משרדי ממשלה ומערכת המשפט. המחירים אותם הוא מציג כוללים עלויות פיתוח ותכנון ועדיין נמוכים משמעותית מהמצויין בדו"ח.
מן האמור לעיל, ניתן להבין למעשה שהנתונים אינם משיבים על השאלה כמה הושקע בהתנחלויות, אלא על השאלה כמה יעלה לפנותן. למסקנה זו ניתן להגיע גם מהנאמר בהמשך הכתבה, לפיו במידה ויפונו שטחים נוספים, ישראל תזדקק לתמיכת הקהילה הבינלאומית שכן לא תוכל לשאת במלוא עלויות הפינוי לבדה.
התעלמות מהעלות האלטרנטיבית
האופן בו הוצגו הנתונים במחקר עשוי להביא את הקוראים לחשוב שאלמלא ההתנחלויות, כל גובה ההשקעה הציבורית בהתנחלויות היה נחסך. דבר זה אינו מדויק, שכן אם תושבי ההתנחלויות היו גרים ביישוב במרכז הארץ, גם אז היה צורך בהכשרת שירותים קהילתיים עבורם. לדברי אמילי עמרוסי, דוברת מועצת יש"ע, העלות האלטרנטיבית למדינה אף היתה גבוהה יותר, מתוך הנימוק ל פיזור אוכלוסין: "בניית יישובים המרוחקים מהאזורים הצפופים מפחיתים הוצאות עלות למדינה שהיו מתקיימות אילו היה צורך לבנות את אותם הבתים בגוש דן. המדובר בעלויות של פיתוח מחלפים ושל תשתיות. בניית 30 אלף דירות במעלה אדומים, למשל, זולה מבניית 30 אלף דירות בירושלים." כמו כן, עמרוסי מציינת כי הדו"ח כולל גם שווי של כבישים המשמשים את כלל האוכלוסייה ולא רק את תושבי ההתנחלויות, כמו כביש הבקעה,וכביש 443: "כביש 443 מחבר את מרכז הארץ בדרך קצרה יותר מכביש 1. זהו כביש שמשמש ישראלים רבים, וגם ראשי מדינה משתמשים בכביש הזה, כיוון שהוא פנוי יותר."
מגמתיות, הנחות בעייתיות
לא קשה להסיק כי המחקר מתאפיין במגמתיות מסוימת וכי הוא נשען על הנחות יסוד בעייתיות לצד מתודת מחקר שנויה במחלוקת. קשה להבין אם כן, מדוע הוחלט בידיעות להעלות כתבה המצטטת ישירות מן המחקר, מבלי להביע ביקורת ולהטיל ספק במערך המחקר ומבלי להציג גילוי נאות בדבר לכותבי המחקר. לא ברור מדוע לא הובאה תגובת מועצת יש"ע ותגובת משרד הבינוי והשיכון (בכתבה נטען שהוא מסרב לחשוף נתונים). ובנוסף: לפני פחות משנה התפרסם ספר אחר בנושא: מחיר היוהרה / ד"ר שלמה סבירסקי, המציב תג מחיר אחר, גבוה יותר, על מפעל ההתנחלויות. השוואה בין הספר וממצאיו לבין המחקר הנוכחי מתבקשת, ולמרות זאת לא היתה השוואה כזו או השוואה לעבודות אחרות בתחום.
 

מעריב     
 
בית טוב, שכונה רעה
מפגעים סביבתיים מורידים היום, יותר מאי-פעם, עשרות אחוזים מערך הדירה. כמה יעלו לכם קו מתח גבוה, אוטוסטרדה או מסילת רכבת קרובים לבית - ואיך למזער את הנזק
דרור מרמור
25/11/2005 8:15
אחרי 8 שנים רצופות של ירידות מחירים בשוק הדירות בארץ, יש לקוות שהציבור כבר הפנים את העובדה שדירת מגורים אינה בהכרח השקעה בטוחה. כמו כל מוצר אחר, גם דירות מושפעות מהיצע וביקוש, וערכן לא בהכרח עולה עם השנים. ואף-על-פי-כן רבים התנחמו בכך, שבניגוד לכל מיני ניירות-ערך ומטבעות שנסחרים בבורסות ובבנקים, כשמדובר בנדל"ן - נכס של ממש - הם לפחות לא יתעוררו בוקר אחד ויגלו שאיבדו עשרות אחוזים משווי הנכס.

בנוסף, הם חשבו, בניגוד לסחורות אחרות, מוצר כמו דירה לא יכול "להיזרק" בכמויות גדולות לשוק, או לחלופין לאבד כל ביקוש (אנשים הרי צריכים לגור איפשהו‭.(‬ כל ההנחות האלה התבררו כנכונות, בעיקר ברמה התיאורתית. במציאות, לא מעט בעלי בתים גילו שערך השקעתם הנדל"נית קרס ביום אחד. הם גילו גם, שהשוק למד למדוד דירות לא רק על-פי גודלן או איכות בנייתן, ושיש חשיבות רבה למיקום הדירה וסביבתה (בעיקר לנוכח פיתוח התשתיות המואץ במדינה‭.(‬ גם המודעות הגוברת לאיכות הסביבה תרמה לשינוי. ומתברר שהשוק יודע "להעניש" דירות שאינן עומדות בסטנדרטים החדשים.

הכרת המפגעים שמשפיעים בצורה דרסטית על מחיר הדירה אמורה להזכיר למחפשי הדירות, שחובה לבדוק גם - ואולי אפילו בעיקר - מה קורה מחוץ לדירה שהם רואים וחושבים לקנות. באשר לדיירים עצמם, ההמלצה היא לעשות כל מאמץ - באמצעות מחאה ציבורית, תקשורתית, משפטית ועוד - כדי להסיר את הצרה, או כדי לתבוע בגינה פיצויים לאחר שכלו כל הקיצין (בהנחה שמדובר בשינוי תוכנית מתאר, ושעדיין לא עברו 3 שנים מאז אישורה‭.(‬ מבחינת "ציידי המציאות‭,"‬ אלה שמחפשים מראש השקעות מסוכנות וזולות כדי לגזור עליהן קופון אם וכאשר ישתנה משהו בשטח, גם הם יכולים לזהות כאן פוטנציאל לא רע "לעשות סיבוב‭."‬
 אנטנות סלולריות
 
 דיל עם הוועד

לא יעזרו כל הטענות והפרשנויות שמספרות שאין שום הוכחה לסכנה ממשית מקרינתן של האנטנות הסלולאריות, העובדה היא שרוב רוכשי הדירות יעדיפו לא להכניס את עצמם כלל לצרה הזו. לכן, אומר דורון ברינקר, שמאי המקרקעין של חברת בדק בית, הימצאותן של אנטנות סלולאריות גורמת לירידת ערך הנכס, שיכולה להגיע אפילו ל‭.35%-‬

הבעיה הגדולה היא שבינתיים אין הרבה מה לעשות נגד האנטנות, שעלולות מחר לצוץ גם מול דירתכם. חברות הסלולר ממשיכות לסגור "דילים" עם ועדי בתים, מרכזי קניות ואפילו דיירים פרטיים - ומציבות בתוך הדירות או מעליהן אנטנות.

אבל אולי בכל זאת יש תקווה: לפני שבוע הניחה ועדת מנכ"לים שמינה ראש הממשלה המלצות לתיקון בתוכנית המתאר הנוגעת להצבת אנטנות. ההמלצות מאמצות פחות או יותר את הצעתו של שר הפנים, אופיר פינס, לפיה נוכל סוףסוף לדעת מראש היכן מוצבת כל אנטנה, נוכל להתנגד לכך בוועדה המקומית, ובדיעבד גם נוכל לדרוש מהוועדה ומחברת הסלולר פיצוי מלא על ירידת ערך הדירות.

בנוסף, הוועדה המליצה לאמץ מדיניות המקובלת בערים רבות בעולם, שלפיה חברות הסלולר יפרסו הרבה יותר אנטנות קטנות, שיפלטו קרינה נמוכה בהרבה מזו שפולטות האנטנות הגדולות.

אם אכן נראה בקרוב ברחובות הרבה יותר אנטנות סלולריות קטנות במקום אלה הגדולות, ייתכן כי השפעתן של האנטנות על המחיר תקטן באופן משמעותי - מה שעשוי לרמוז דווקא על הזדמנויות מעניינות בשוק.
 
 קו מתח גבוה
 
 אף אחד לא מפקח

האנטנות הסלולריות והאימה שהן מטילות על הציבור תופסות הרבה כותרת - אבל בשנים האחרונות מזדנב מאחור גם חשש כבד מסכנת הקרינה האלקטרומגנטית שנפלטת מקווי מתח גבוה של חברת החשמל. גם עמודי החשמל משפיעים בצורה דרסטית על מחירי הדירות הסמוכות - וגם במקרה הזה ירידת הערך מגיעה לעשרות אחוזים.

החשש מהקרינה הזו אינו מופרך. בשנה שעברה ערך המשרד לאיכות הסביבה מדידות של רמת הקרינה ממתקני חברת החשמל באזורים מאוכלסים ובקרבה למוסדות חינוך - וגילה כי בחלק מהאזורים המאוכלסים וב‭33-‬ מוסדות חינוך הסמוכים לקווי מתח גבוה (ביישובים כמו תלאביב, רמת-גן, ראשון-לציון, חיפה, חדרה ואחרים‭,(‬ עלתה רמת הקרינה על 10 מיליגאוס, הרף המקסימלי המומלץ על-ידי המשרד.

מעבר לכך, בעוד מיקום האנטנות הסלולריות נקבע לפי קריטריונים שפרסם המשרד לאיכות הסביבה, הרי שבכל הנוגע להצבת קווי מתח גבוה הבהירו אנשי המשרד, כי לא בסמכותם - וגם לא בסמכותו של שום משרד ממשלתי אחר ‭- (!)‬ לאשר או לפסול מיקום של עמודי הענק.

עם זאת, גם הפעם יש סימן לתקווה לבעלי הדירות ולהזדמנות ל"ציידי המציאות‭."‬ במגירות הכנסת מונחת הצעת חוק של השר לאיכות הסביבה, שלום שמחון, שאמורה לחייב את הרשויות לקבוע כללים ותקנים לגבי רמות החשיפה לקרינה המותרות לבני אדם ולסביבה, במקביל לקביעת דרכי פיקוח. לפי ההצעה, יידרש היתר הקמה למקור קרינה - וההיתר הזה יינתן רק לאחר שיינקטו כל האמצעים הדרושים להגבלת רמת החשיפה של בני אדם והסביבה לקרינה הצפויה.
 
 תשתיות
 
 הנה באה הרכבת

הפיתוח המהיר של כבישים ורכבות מחולל בשנים האחרונות תמורות לא מבוטלות באיכות החיים ובמחירי הנדל"ן של יישובים המרוחקים מעט מאזורי הביקוש (אם כי המהפכה עדיין לא הגיעה לפריפריה הרחוקה באמת‭.(‬ אבל אותו פיתוח גם גובה בדרך לא מעט מחירים - אלה המתמודדים עם צניחת ערך בתיהם לאחר שמישהו קבע שהתוואי החדש של הכביש או הרכבת יעבור ממש מתחת לאפם.

לרוע מזלם, לדיירים אלה אין הרבה מה לעשות מול קטר התשתיות הדוהר, והם כנראה גם לא יתנחמו מסיסמאות כמו "טובת הכלל‭."‬ נסיון העבר מוכיח, שמאבקים עקשניים סייעו לא פעם לשכנע את הרשויות להזיז מעט את התוואי, שעדיין נמצא רק כקו על המפה.

קחו כדוגמה את קיבוץ יגור: חברי הקיבוץ גילו יום אחד, שהתוואי המתוכנן של רכבת העמק עובר ממש בין בתי הקיבוץ. בימים אלה פתחו החברים במאבק ציבורי לשינוי התוואי, ומזכיר הקיבוץ, ספי בארי, טוען כי התוואי המוצע הוא "גזר דין מוות לקיבוץ‭."‬ הקיבוץ כבר גייס מומחים שקבעו שהתוואי המוצע יגרום להם נזקים רבים ויפגע פגיעה חמורה באיכות חייהם - אבל רק ימים יגידו אם המאבק של אנשי יגור אכן נשא פירות.

בכל מקרה, רק עד 3 שנים מיום אישור התוכנית על-ידי ועדות התכנון ניתן להגיש תביעת פיצוי לוועדה המקומית בגין ירידת ערך הנכסים, מה שמחייב רוכשי דירות לברר אם יש תוכנית פיתוח חדשה בסביבה - אחרת יגלו אותה מאוחר מדי ויישארו אפילו בלי פיצוי כספי.

עם זאת, לא תמיד ניתן להגיש תביעה. לדברי יוחנן אס, סמנכ"ל השיווק של רשת רימקס, גם שינוי של כביש מנתיב אחד לדו-סטרי עלול לפגוע מאוד בביקוש לדירות - אבל זו החלטה פשוטה יחסית של הרשות המקומית, שאינה פוגעת בתוכנית המתאר, ואינה יכולה להוליד תביעת פיצויים. אס מביא לדוגמה את רחוב עמק ברכה בשכונת נחלת יצחק בתל-אביב, שמאז הפיכתו לרחוב דו-סטרי הפך לסואן מאוד, עם אוטובוסים רבים העוברים ברחוב "ורעש תנועה שנשמע עד הקומות הגבוהות של הבניינים‭."‬ בעקבות זאת, ירדו הביקושים והמחירים באותו אזור.
 
 זיהום
 
 השכונה ריקה

קשה לכמת את ההשפעה של הארובות ובתי-הזיקוק של מפרץ חיפה על מחירי הדירות באזור הקריות, או של השפעת הכור הגרעיני בדימונה על מחירי הבתים בעיר. בכל מקרה, ההנחה בשוק היא שיש למפעלים אלה השפעה שלילית על מחירי הדירות.

דוגמה מובהקת לכך ניתן לראות בבאר-שבע. אם לא די בשפל הנדל"ני הקשה גם כך בכל העיר, נאלצים תושבים ודיירים בשכונות הדרומיות להתמודד עם ביקושים נמוכים עוד יותר בשל קרבתן למפעלים הכימיים של רמת חובב. גם הפעם לא עוזרות הטענות של מנהלי המפעלים, שאומרים שהם דואגים לנטרל כל ריח או סכנה לפני שהחומרים נפלטים לאוויר - רוכשים פוטנציאליים כלל לא מטריחים עצמם להגיע לאזור כדי לראות דירות.

ויקטור חיימוביץ‭,'‬ זכיין רשת אנגלו סכסון בעיר, מספר כי השכונות נווה נוי, נווה זאב ונחל בקע נפגעות משמעותית מהקרבה לרמת חובב. לדבריו, הראיה הטובה ביותר לכך היא שכונת נחל בקע, הקרובה ביותר לרמת חובב, העומדת כמעט ריקה בשל העדר ביקושים.
 שכנים בעייתיים
 
 השכן מאוהב בתופים

לפעמים שני בניינים כמעט זהים עומדים אחד ליד השני. הם נראים אותו דבר ומצבם החיצוני דומה - ובכל זאת, אחד הבניינים סובל מביקושים דלילים במיוחד וממחירים נמוכים. הסיבה: שכנים בעייתיים. בחברת בדק בית - המתפרנסת ממתן חוות דעת על מצב השכנים והסביבה - מציינים את אחד הנזקים העיקריים לערך הבניין, שנגרם דווקא מבעלי הבתים עצמם: בניין המאוכלס בעיקר על-ידי שוכרים עשוי לסבול מהעדר ביקושים.

למעט באזורי שכירות "קלאסיים‭,"‬ כמו בתל-אביב או בסמוך למוסדות אקדמיים, בניין המלא בשוכרים יסבול מסנטימנט שלילי, בשל הקושי לדאוג לאחזקה שוטפת ראויה של הבניין, קושי לגבות דמי ועד בצורה מסודרת ועוד. בעיות אלה עשויות לגרום למשפחות רבות, המעוניינות לקנות דירה כדי לגור בה, להעדיף פרויקט אחר.

בנוסף, גם דירות שהוסבו לשימושים חריגים עלולות להשפיע מהותית על ערך הדירות האחרות בבניין. קליניקה עמוסה בלקוחות, משרד פופולרי או לחלופין, שכן שמאוהב בתופים או בסקסופון שלו יכולים לגרום ללא מעט דיירים לחפש דרכים לברוח מהבניין. אגב, לשכת שמאי המקרקעין מנסה זה מספר שבועות לקדם הצעת חוק שתחייב מוכר דירה בגילוי נאות על מטרדים שונים הקשורים לנכס, אולם בינתיים הנושא כלל לא עומד על הפרק.
 
 "נאחס"
 
 טפו טפו טפו

אף אחד לא יודה בכך במפורש - אבל רבים יתרחקו מדירה שרובצת עליה קללה. זה לא חלילה שהם מאמינים באמונות תפלות או באמת מאמינים שבניין יכול להיות מקולל - אבל למה להסתכן? ברשת רימקס מספרים, כי ברחוב פאת השולחן בתל-אביב קיים בניין ששמו יצא לפניו, "לאחר שאירעו בו, לפחות לפי האגדות, מקרי מוות רבים, גירושים מכוערים ועוד מספר אסונות‭."‬

זה אולי נשמע קצת מופרך, אבל הסיפורים הללו הופכים מכירת דירה באותו בניין למלאכה קשה במיוחד. רק השבוע הצטרף עוד בית לרשימה הזו, כאשר בבניין ברחוב הרברט סמואל בחדרה אירעה טרגדיה נוראית שלישית - דיירת עלתה לגג וקפצה אל מותה.

אז אם הרוכש הרציונלי והמפוקח שבא לראות את הדירה מעדיף לפתע את הבית ממול - האשימו את הקללה.