דורון ברינקר - משרד שמאי מקרקעין  -  כתבות 

 052-2931644 / 077-7676337  

היטל השבחהמידע נדל"ןצור קשרEnglishמאמרים 1מאמריםתמ"א 38רקע וניסיוןעמוד הבית

נחלות / וקרקע חקלאית                                                       

727

717

737

הוראות מעבר 

החלטה 972 : החל מ 2/10/03  : החלטה 727 תוסיף לחול אם עד לתאריך 15.8.01 התקיים אחד מאלו :

1. קיימת החלטה של המינהל להחיל את החלטה 727 ולא נקבע אחרת בהסכם השבה או הסכם  מאוחר יותר .

2. אם קיים הסכם השבה או הסכם הרשאה תקף לפי 727 בתנאים אלו : א. אושרה תוכנית המשנה יעוד – תנתן תקופה של 1/2 שנה מיום אישור התוכנית או מיום 2/10/03

ב. אם לא צוין מועד לביצוע ניתן יהיה להשלים את ביצוע ההסכם בתנאי שהתכנית המשנה את היעוד תאושר תוך 2 שנים מיום 2/10/03 , והעסקה תבוצע תוך 1/2 שנה .

3. החוכר או היזם הוכיחו במסמך רשמי את הסכמת ממי למתן פיצוי ע"פ 727

4. החוכר התקשר עם צד ג על יסוד 727 בהסכמת המינהל שניתנה בהסכם רשמי בכתב.

5. קיימת תוכנית מפורטת או תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית שאושרה עד יום 15.8.01

6. הוגשה לוועדה המחוזית תכנית ונדונה ואושרה להפקדה או להפקדה בתנאים  לפני 15.8.01  ותאושר תוך 2 שנים והעסקה תבוצע תוך 1/2 שנה .

7. המינהל שילם מקדמה 20% משומת שמאי לאחר שהופקדה .

8. אם המינהל התחייב כלפי זוכה במקב"ת

9. הוראות המעבר יחולו גם על עסקאות שנעשו ע"פ החלטה 666

הערות : 727 תחול ללא הגבלת זמן על קיבוצים שבהסדר

727 ו 717 יחולו גם על קיבוצים שהמינהל קיבל על עצמו את נושא התכנון והוביל את הפיכתם לישוב קהילתי.

* יש לבצע תוך שנה מיום 2/10/03  החלטות ש727 או 717 חלות עליהם , ביצוע עסקה = חתימה על מפרט כספי או אישור העסקה ע"י המינהל , הוגש ערעור על שומא וקיים חשש שיחלוף המועד שנקצב לביצוע העסקה ישלם החוכר/יזם 75% מן הסכום לתשלום וימציא ערבות על יתרת הסכום . 

הוראות מעבר 

החלטה 972 : החל מ 2/10/03  : החלטה 717 תוסיף לחול אם עד לתאריך 15.8.01 התקיים אחד מאלו

1. קיימת החלטה של המינהל להחיל את החלטה 717

2. אם קיים הסכם הרשאה לתכנון תקף לפי 717 בתנאים אלו : א. אושרה תוכנית המשנה יעוד – תינתן תקופה של 1/2 שנה מיום אישור התוכנית או מיום 2/10/03 המאוחר מבין השניים .

3. . אם לא צוין מועד לביצוע ניתן יהיה להשלים את ביצוע ההסכם בתנאי שהתכנית המשנה את היעוד תאושר תוך 2 שנים מיום 2/10/03 , והעסקה תבוצע תוך 1/2 שנה .

4. החוכר או היזם הוכיחו במסמך רשמי את הסכמת ממי למתן פיצוי ע"פ 717

5. החוכר התקשר עם צד ג על יסוד 717 בהסכמת המינהל שניתנה בהסכם רשמי בכתב.

6. החוכר התקשר עם צד ג על יסוד 717 בהסכמת המינהל שניתנה בהסכם רשמי בכתב.

7. קיימת תוכנית מפורטת או תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית שאושרה עד יום 15.8.01

8. הוגשה לוועדה המחוזית תכנית ונדונה ואושרה להפקדה או להפקדה בתנאים  לפני 15.8.01  ותאושר תוך 2 שנים והעסקה תבוצע תוך 1/2 שנה .

 

הערות : 727 תחול ללא הגבלת זמן על קיבוצים שבהסדר

727 ו 717 יחולו גם על קיבוצים שהמינהל קיבל על עצמו את נושא התכנון והוביל את הפיכתם לישוב קהילתי.

* יש לבצע תוך שנה מיום 2/10/03  החלטות ש727 או 717 חלות עליהם , ביצוע עסקה = חתימה על מפרט כספי או אישור העסקה ע"י המינהל , הוגש ערעור על שומא וקיים חשש שיחלוף המועד שנקצב לביצוע העסקה ישלם החוכר/יזם 75% מן הסכום לתשלום וימציא ערבות על יתרת הסכום .

 

הוראות מעבר 

החלטה 972 : החל מ 2/10/03  : החלטה 737 תוסיף לחול אם עד לתאריך 15.8.01 התקיים אחד מאלו:

1. קיימת תוכנית מאושרת תקפה וכן החלו עבודות התשתית והפיתוח והחלה הפניית מועמדים או קיים הסכם עם קבלן לביצוע עבודות או רק הופנו מעומדים שהופנו למינהל לחתום על חוזה פיתוח  .

2. עסקה ע"פ הסדר מיוחד ע"פ חוק גל

3. עסקאות שהוחרגו ע"י בית המשפט העליון .

4. שיווק ע"י המינהל

לוח זמנים :

בישובי קו העימות מתחם התפר ועדיפות א = עד 30.6.06

שאר הישובים = 31.12.04

 

727

717

737

 החלטה 727  - שינוי יעוד קרקע חקלאית  למטרה אחרת מיום 3/7/95

הגדרות : נחלה {לא כולל חלקה א } בד"כ 30-25 דונם

חקלאי פרטי : חוכר שאינו בתנאי נחלה שהקרקע הוחכרה לו פחות מ 21 שנים למטרת שימוש חקלאי

חברה לעיבוד חקלאי : חברה רשומה שהוחכרה לה קרקע חקלאית לא פחות מ 21 שנים

מעבד עונתי : שוכר קרקע חקלאית לתקופה של 3 שנים מתחדשים לא פחות מ 15 שנים בסה"כ

פיצויים לחוכר בתנאי נחלה ופיצויים לחוכר פרטי:  

השטח עליו תחול החלטה זו הינו  עד : מספר הנחלות המאוישות * גודל נחלה {ללא חלקה א}, החוכר יהיה זכאי לפיצוי כספי : במרכז הארץ27% מבסיס הפיצוי ,

אזור עדיפות לאומית ב- 28% מבסיס הפיצוי,

אזור עדיפות לאומית א – 29% מבסיס הפיצוי.

הפיצוי רק עבור חלקות מעובדות – לא טרשים או מרעה

[ בסיס הפיצוי = תקבולי המינהל כפי שהתקבלו בפועל משיווק הקרקע שיעודה שונה ]

הפיצוי לא יפחת מ : בעד דונם מטע : 15,000 ₪ , בעד קרקע שלחין : 9,000 ₪ , קרקע בעל : 3,000 ₪ . {צמוד למדד מיום 4/94 }  , מקדמות : לאחר הפקדת התוכנית – 20% מהערכת שמאי , עם מתן תוקף – השלמה ל 60%  , היתרה עם שיווק הקרקע., {במקום כסף אפשר לקבל שווה ערך בקרקע בחוזה מהוון ב 91%  }

פיצויים לחברה לעיבוד חקלאי : 1/2 מחוכר בתנאי נחלה ללא מינימום .

פיצוי למעבד עונתי :  10,000 מטע , 6,000 שלחין , 2000 בעל

צמוד למדד , ו 50% מזה מעבר לקו קריית – גת  - אשקלון

אם החוזים חודשו במשך 21 שנים – יקבל פיצוי כמו חברה לעיבוד חקלאי .{פיצוי עד גודל נחלה באזור} הפיצוי בכסף בלבד.

היטל השבחה – על המינהל , מס שבח על החוכר  

 החלטה 717 מיום 20/6/95 –  החכרת קרקע לתעסוקה לצרכי מפעל בקיבוצים , מושבים וכו'

הקרקע לשימוש מפעל תוצא מחוזה החכירה לקיבוץ ותחתום הסכם חכירה נפרד , קיבוץ יכול להיות עם עוד קיבוצים

בעל שליטה = הקיבוץ מחזיק לפחות 26% מהון המניות הנפרע של , מנהלי , ורווחי התאגיד ,התאגיד יהיה חוכר משנה של הקיבוץ והחכירה תהיה עד 30 שנים .רישום זכויות התאגיד רק לאחר שהקיבוץ חתם חוזה חכירה עם המינהל על סמך החלטה זו.

ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור הזה :

במרכז הארץ = 51% מערך הקרקע , 250 דונם

באזור עדיפות לאומית ב' = 26% מערך הקרקע , 300 דונם

באזור עדיפות לאומית א'= 10% מערך הקרקע , 350 דונם

ערך קרקע = לאחר שינוי היעוד. , השטח הנ"ל - לישוב

לשימושים שאינם תעשייה – ישולמו 51% מדמי החכירה לאותו שימוש באותו אזור , היטל השבחה חל על החוכרים.

ועדת חריגים תחליט על אישור הקמת מפעל נוסף לשטח הנ"ל כגון מפעל תעשייתי , תחנת דלק , בית הארחה , על שטח של עד 30 דונם .,

 החלטה 737 מיום 17/12/95 – הרחבות למגורים בישובים חקלאים :

1. מספר המגרשים למגורים יהיה עד למספר הנחלות המאושר ע"פ תכנון לישוב בתוספת של עד 15% ממספר הנחלות המתוכננות , בישובים באזורי עדיפות תינתן מעבר לכך. , בישובי ההר מעל רום של 400 מטר {שאינם באזורי עדיפות} בהם מספר הנחלות קטן מ 70 יתאפשר הרחבה עד 80 מגרשי בניה  , מספר המגרשים יהיה בהתאם להמלצת ועדת פרוגראמות ,

2. גודל המגרש יהיה עד 1/2 דונם

3. רק פרטיים שאין להם מגרש צמוד קרקע אחר בממי יוכלו לקבל אישור , המשתכנים מכונים מומלצים שכן ועדת הישוב ממליצה עליהם ,

4. עד לחתימת הסכם פיתוח יהו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה מעת שיחתם הסכם פיתוח יראו את המגרש כנגרע ממשבצת האגודה.

5. חוכרי המגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים מופחתים שיוכרו כמלוא דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% לתקופה של 49 שנים :

א. בישובים במרכז הארץ – 66% מערך הקרקע

ב. עדיפות לאומית ב' – 36% מערך הקרקע

ג. עדיפות לאומית א' – 22% מערך הקרקע

שומת הקרקע – תהיה למ"ר מבונה ללא פיתוח ע"י שמאי . הבניה :  במרכז הארץ – מינימום בניה – 140 מ"ר ועד תב"ע  במקום.  בישובי עדיפות – לא פחות מ 100 מ"ר.

היטל השבחה – לא חל על הישוב { המינהל יעביר לרשות המקומית 10% מהתקבולים )

ע"פ החלטה 888 מיום 12/1/00 בישובי קו העימות יאפשר המינהל לאגודה לגבות כספים שיפוקח ע"י המינהל והכספים יעברו לצורך פרעון חובות ואו לחיזוק הישוב.

הערה : פס"ד מיום 3.2.99 אסר ביהמ"ש העליון על האגודות לגבות כספים מהמועמד בגין המלצתו למינהל וכתנאי לבחירתו

 

949 / במקום 717

959 / במקום 737

 
 

 

החלטה 949 מיום 4/2/03 – באה במקום 717

 הגדרות : כמו 717 , השטח המירבי של התכנית יהיה :

בישוב חקלאי במרכז הארץ – עד 75 דונם ברוטו

בישוב חקלאי באזור עדיפות ב' + מרחב התפר – עד 100 דונם ברוטו

בישוב חקלאי באזור עדיפות א' +קו העימות {לבנון} וברמת הגולן עד 150 דונם ברוטו  ,

בחישוב השטח המרבי יובאו בחשבון השטחים שלהלן : השטחים ששונה יעודם ע"פ 717 , שטחים לצרכי תעסוקה ע"פ אישור לשימוש חורג

בין המינהל לבין הישוב החקלאי או התאגיד ייחתם הסכם פיתוח ל 3 שנים ובכפוף לעמידה בתנאי החוזה יחתם הסכם חכירה ל 49 שנים + אפשרות נוספת לעוד 49 שנים , בגין הקצאה זו ישולמו למינהל מלוא דמי החכירה המהוונים ע"פ השיעור הנהוג לאותו יעוד ובאזור בו מצוי הישוב , דמי החכירה יעמדו ע"פ שומה פרטנית שתתייחס למלוא קיבולת הבניה במגרש ללא פיתוח ,

היטל השבחה על הנ"ל ע"פ חוק התכנון והבניה {על המינהל?}

 

שימוש חורג : דמי שימוש השנתיים בהרשאות לשימוש זמני הניתנות ע"פ היתר לשימוש חורג יהיו בשיעורים שלהלן :

במרכז הארץ – 4.5% מהשווי הקרקע לשימוש חורג

עדיפות ב' + תפר – 2.5% מהשווי הקרקע לשימוש חורג

עדיפות א' – 1.5% מהשווי הקרקע לשימוש חורג , בקו העימות – 0%

היטל השבחה על שימוש חורג ישולם ע"י החוכר

 

 

 

החלטה 959 מיום 4/2/03 באה במקום 737

הרחבות למגורים בישובים חקלאים :

 הגדרות כמו 737  , כנ"ל מספר המגרשים {115% ממכסת הנחלות המתוכננות ,

מגרשי בניה למגורים יגרעו ממשבצת הקבע של האגודה – משבצת הקבע משמעותה שטחה של נחלה בישוב * מספר הנחלות שבתקן הישוב החקלאי . {ללא חלקה א}

* מגרשי הבניה למגורים המצויים בשטח המתוכנן לבינוי בחלקה א' יגרעו מהשטח המוחכר לאותה נחלה ויוקצו למומלץ

א. הבניה תהיה ככול האפשר בתחום הבנוי של הישוב החקלאי

ב. גודל מגרשים :

במרכז הארץ = 350 מ"ר ,

ביישובי עדיפות א' , ב, ובקו התפר = עד 500 מ"ר

במקרים בהם קיים אילוץ תכנוני או טופוגרפי או בישובי קו העימות רמת הגולן רמת הנגב והערבה ובאישור בכתב  ומראש יהיה אפשר לבנות על מגרש ששטחו עד 1 דונם .

ג. פיתוח  : יבוצע ע"י הרשות המקומית על בסיס אגרות והיטלים , - ייבדק ע"י המינהל , בעלויות הפיתוח יובאו בחשבון עלות מחוברים  ותשתיות , הישוב החקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח ,

ד. תנאים למומלצים – כמו 737 {פרטיים  וכו' }

ה. בין המומלץ לבין המינהל ייחתם הסכם פיתוח ל 3 שנים בכפוף לעמידה בתנאי הפיתוח ייחתם עימו חוזה חכירה ל 49 שנים עם זכות חידוש לעוד 49 שנים , בגין ההקצאה ישולמו מלוא דמי החכירה המהוונים ע"פ השיעור הנהוג למגורים באזור בו מצוי הישוב , דמי החכירה ישולמו על סמך שומה פרטנית – ללא פיתוח , ההקצאה ע"פ תכנית לבניה למגורים אשר אושרה להפקדה במחוזית – אם לא אשרה עדיין ההקצאה תיערך ל160 מ"ר או למלוא קיבולת הבניה – לפי בחירת המומלץ .

אם אושרה התכנית – ההקצאה למלוא קיבולת הבניה, עבור השלמה למלוא קיבולת לפי מלוא התשלום ולפי הנהוג באזור.

היטל השבחה –  בהתאם לחוק {על המינהל עד חוזה הפיתוח אחכ על החוכר}