דורון ברינקר - משרד שמאי מקרקעין  - מאמרים / כתבות מפורט

 052-2931644 / 077-7676337  

היטל השבחהמידע נדל"ןצור קשרEnglishמאמרים 1מאמריםתמ"א 38רקע וניסיוןעמוד הבית

שמאי מקרקעין שמאות מקרקעין Google+ 

סניפים : תל אביב  מרכז  ודרום הארץ  ייעוץ ראשוני  - חינם

  טלפון נייד : 052-2931644

טלפון רב קווי : 077-7676-337 

פקס :  077-4704792

 תל אביב

דרום : ת"ד 14072 באר - שבע

dor.nadllan@gmail.com  מייל  

http://www.nadllan.com

צור קשר

מאמרים וכתבות:

פסילת מומחה ע"י בית המשפט - מתי ולמה

נחלות - קיבוצים החלטה  979 אושרה. 

הכול על תמ"א 38 {תמא 38} .

היטל השבחה - החוק והפטורים .

היטל השבחה/ מס השבחה - מה זה? ואיך ניתן להפחית את שיעור התשלום?

נחלות / הפשרות - קרקע מנהל מקרקעי ישראל  

טבלת ריכוז - תשלומים למינהל מקרקעי ישראל


פסילת מומחה בית משפט

מאת מהנדס רון ארדארד בדק בית 6.3.10

 ספר דברים, פרשת שופטים, פסוק י"ט:

"לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שחד כי השחד יעור עיני חכמים ויסלף דברי צדיקים"

הכלי יקר מפרש:

"ולשון הטיה מורה ששני הבעלי דינין יהיו שווים בעיניו כאילו היו שניהם מונחים בכף מאזניים השווים לבלתי היות לשום כף הכרע ונטייה לשום צד, וזהו ענין לא תכיר פנים שיהיה דומה כאילו אינו מכיר שום אחד מהם."

 כמעט בכל תיק ליקויי בניה בו מבוצעות חוות דעת הנדסיות של שני הצדדים (לרוב דייר מול קבלן), קיימות סתירות רבות בין שתי חוות הדעת.

לעיתים מדובר בהפרש של עד 90% בין חוות דעת מטעם הדייר לבין חוות דעת מטעם הקבלן.

העובדה כי מדובר בתקנים שרוב רובם פשוטים מבחינה הנדסית, לא מפריעה להבדל התהומי שבין שתי חוות הדעת. 

אי לכך נאלץ השופט להזמין מומחה מטעמו. תפקידו של מומחה מטעם בית המשפט לקבוע האם הליקוי אכן בגדר ליקוי או לא, כאשר אמות המידה המנחות אותו הן בעיקר רשימת החוקים (קרי, תקנות התכנון והבניה, תקנים ישראלים, תקנות הג"א לממ"ד, חוק החשמל והוראות למתקני תברואה) ואמת ביצוע מקובלת בתחום הבניה (Good Practice). 

כשנקבע מומחה בית משפט ע"י השופט נמצאים שני הצדדים במצב של מבוכה. כל צד מקווה שהמומחה שייבחר יהיה מומחה הוגן וניטרלי שאינו תומך יתר על המידה בקבלנים ולא בדיירים.

החלטות המהנדס מטעם בית המשפט לכל ליקוי וליקוי יהיו מן הסתם מבוססות על ניסיונו. מהנדס שניסיונו העיקרי הוא מתחום הביצוע (כשכיר אצל קבלנים) יהיה בעל אוריינטציה קבלנית ומומחה שהגיע מתחום ביקורת מבנים או בקרת איכות או פיקוח יהיה בעל אוריינטציה אחרת.

כמובן שמומחה מטעם בית משפט מנוסה והוגן יהיה מודע לאוריינטציה הנובעת מניסיונו ויידע להחליט החלטות הוגנות וניטרליות.

אך לא תמיד כך קורה.

לעיתים אחד הצדדים יודע מראש כי בחירת מומחה מסוים ע"י בית המשפט עלול לשרת את הצד השני ולכן מבקש לפסלו.

לדוגמא, אם מדובר במומחה שעובד בדרך כלל עם קבלנים או לחלופין עובד בדרך כלל עם דיירים, או מומחה שנמצא ביריבות אישית עם אחד ממומחי הצדדים. 

ברוב המקרים מסרב בית המשפט לפסול את המומחה מטעמו. אך קיימים מקרים מסוימים בהם כן ניתן לפסול מומחה.

א.       אם המומחה היה בעבר חשוד בהטיה לאחד הצדדים.

ב.       אם קיימת יריבות אישית בין מומחה בית המשפט למומחה אחד הצדדים.

 מקרה א' הנו מקרה פשוט ובמידה וקיימות הוכחות להטיית המומחה יש להביאם לידיעת השופט (מיד לאחר המינוי) ולדרוש פסילה. 

מקרה ב' הנו סבוך יותר. ראשית, יריבות אישית הנה קשה להוכחה ושנית, גם אם היא מוכחת, השופט אינו ממהר לפסול את המומחה מטעמו ונוטה לסמוך עליו שיתגבר על היריבות.

אך בפועל, כידוע, אדם נתון לכעסיו ויריבות אישית בהחלט יכולה להטות את הכף ולפגוע באחד הצדדים.

בהחלטת השופטת שאדן נשף-אבו אחמד  בתיק ת"א 1642-10-07 בעפולה נפסק שעקב יריבות אישית בין מומחה בית המשפט ומומחה הדיירים ייפסל מומחה ביהמ"ש ויוחלף.

השופטת הסתמכה על הנחת היסוד הבאה:

על מנת להוכיח את היריבות הציג עורך דין מטעם התובע (הדייר) מכתב מהמומחה מטעמו אל מומחה ביהמ"ש בתיק אחר בו שירת מומחה ביהמ"ש כמהנדס מטעם הקבלן.

במכתב פורטו דברים המוכיחים כי אכן קיימת יריבות בין המומחים.

השופטת אפשרה למומחה ביהמ"ש להגיב והוא הכחיש כי מדובר ביריבות אישית וטען כי בכל מקרה הוא יכול להיות ניטרלי גם אם קיימת יריבות.

 עורך הדין מטעם התובעים הציג בתגובה ציטוטים מחוות דעת נגדית של מומחה בית המשפט שם שימש שוב כמומחה מטעם קבלן בתיק אחר ובהם הוא משתלח במומחה מטעם הדיירים.

השופטת קבלה את טענת התובע ופסלה את מומחה בית המשפט.

 לסיכום, כפי שברור שמומחה ניטרלי מטעם בית משפט אינו יכול להיות ביחסי חברות עם אחד הצדדים, ברור שגם אסור שתהיה יריבות בינו לבין אחד הצדדים. אחרת, כפי שהבאנו מדברי המקרא, "יכיר" מומחה ביהמ"ש את אחד הצדדים ועלול להטות את  הדין.

 המאמר באדיבות ארד בדק בית והחברה לרישוי עסקים



 

 

 

 


היטל השבחה תקציר : עליית שווים של מקרקעין עקב : אישור תוכנית , מתן הקלה , אישור שימוש חורג ,
נדרשת השבחה בפועל ולא השבחה רעיונית -- שיעור היטל ההשבחה הינו 50% מסה"כ ההשבחה
ניתן להפחית את ההיטל בכמה דרכים :

א. לעיתים לא ניתן לנצל את מלוא ההשבחה בתוכנית החדשה המשביחה ,
ב. הוצאות שהוציא הבעלים לצורך השבחה
ג. שווי הקרקע בהתאם לתוכנית החדשה לא זהה לשווי ע"פ השמאי של הועדה , הפחתת שווי הקרקע ב 10% במצב קודם וכן הפחתת שווי הקרקע ב 10% במצב חדש יכול לצמצם משמעותית את גובה היטל ההשבחה
ד. פטורים הקבועים בחוק
ה. כאשר לא ניתן לנצל את התוכנית כרגע יש לשום את עליית ערך הקרקע בדחייה לתום החיים הכלכליים של המבנה {לדוגמה תוכנית המאפשרת הקמת מרתף בבניין קיים }
ו. ועוד
חדש --לפי חוק ההסדרים 2006 שאושר לאחרונה הורחב הפטור מהיטל השבחה לדירה מגורים לשימוש אדם או קרובו מ 120 מ"ר ל 140 מ"ר
לתוכניות שאושרו לפני 01.07.75 לא ניתן לגבות היטל השבחה
לפרטים נוספים : ראה "היטל השבחה " ספר של המחברים: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריהקמיל, אביהו פרידמן
    
פרטי המשרד : המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים / דורון ברינקר שמאי מקרקעין
 טלפון נייד : 052-2931644
טלפון קווי : 077-7676-337 
פקס : 153-52-2931644


מדריך כללי – קווים כלליים בנושא היטל השבחה / הפחתת היטל השבחה / מס השבחה

להפחתת היטל השבחה - נא צור/י קשר 077-76-76-337 או 052-2931644 או השאר/' פרטים צור קשר  יעוץ ראשוני חינם  לאתר המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים / דורון ברינקר שמאי מקרקעין
1. כללי:
1.1החוק מטיל על הועדה המקומית לגבות היטל מן הבעלים ו/או החוכרים לדורות, לאחר שהמקרקעין שלהם הושבחו בדרך כלל מהסיבות הבאות:
כתוצאה מאישור תוכנית בנין עיר
כתוצאה ממתן הקלה בזכויות בניה
כתוצאה מהתרת שימוש חורג מהיעוד המקורי של הנכס
כתוצאה מהשבחה בדרך אחרת
כל זאת כמפורט בחוק.

1.2סכום ההיטל נקבע ע"י שמאי של הועדה המקומית. בעלים רשאי להגיש שומה אחרת. והיה והייתה הסכמה בין הבעלים לבין הועדה, תקבע שומה זו כשומה מוסכמת. באין הסכמה – פונים לשמאי מכריע.

2.הגדרות:
  2.1מבקש – בעלים של קרקע או ב"כ ו/או חוכר או ב"כ שהגיש בקשה לועדה המקומית לתכנון ובניה, להיתר בניה ו/או להקלה ו/או להקלה ו/או לשימוש חורג, או שהגיש לאגף הגביה בקשה לקבלת אישור לטאבו (רשם המקרקעין) ב"כ – שהגיש אישור בכתב על כך.
2.2 הועדה המקומית – הועדה המקומית לתכנון ובניה שמתפקידיה לדון ולאשר, לדחות בקשות מהסוגים המתוארים בסעיף 2.1.
2.3מימוש – מימוש הזכויות במקרקעין מתקיים בעת אחת מאלה:

1.קבלת היתר לבניה או היתר לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתם אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
2.התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור תכנית.
3.העברת המקרקעין, או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, מלבד:
העברה מכוח דין.
העברה ללא תמורה מאדם לקרובו.
העברה של נכס שהבעלים החזיקו לפני 1/7/81, כלומר אם המבקש היה הבעלים כהגדרתו בחוק מס רכוש והחזיקו לפני 1/7/81, ועדיין הנכס אינו רשום על שמו – מבקש לרשום הנכס על שמו – לא ישלם היטל השבחה – מועד התשלום נדחה למימוש הבא. ההוכחות הנדרשות לכך: חוזה קניה ואישור על החזקת הנכס כגון אישור על תשלום מיסים או אישור על תשלום חשמל, טלפון וכד'.
2.4 קרובו – סוגי הקרובים הבאים: בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן זוג, אח/אחות ובני זוגם.
2.5 פטור – פטור מהיטל השבחה – החוק פוטר את הבעלים במקרים מסוימים מחובת תשלום היטל ההשבחה (למשל בשכונה או באזור שיקום, השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, תרבות, צדקה, בריאות וספורט שעיסוקם אינו למטרות רווח)
הכל כמצוין בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
2.6אין חובות – במקרים שבהם אין לחייב בהיטל השבחה כמוגדר בחוק.
2.7דחייה – דחיית החבות בתשלום היטל ההשבחה למועד מאוחר יותר.
2.8טופס התחייבות – טופס בו מתחייב הקונה, מרצונו, לשלם את היטל ההשבחה במועד מימוש הזכויות הבא.
2.9תכנית – תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.
2.10העברה מכוח דין – רישום עפ"י צו ירושה או עפ"י צו קיום צוואה, או עפ"י הסכם גירושין. (במקרים נוספים יש לבדוק עם היועצת המשפטית לעירייה).
2.11גמר בניה – (כמשמעותו בחוק) משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו – הכל לפי המוקדם.

3.שלבים מקדימים בחיוב היטל השבחה – בבניה:
 
3.1המבקש מגיש בקשה ב – 5 העתקים להיתר בניה/להקלה/לשימוש חורג (ומצרף אליה תכניות ומפרטים) אל אגף הרישוי והפיקוח על הבניה.
3.2 באגף הרישוי יפתחו תיק לבקשה, לאחסון המפות והמסמכים. מנהל אגף הרישוי יביא את הבקשה לדיון בועדה המקומית.
3.3הועדה תדון בבקשה ותשלח מענה אל המבקש תוך 62 יום מהגשת הבקשה.
3.4  הועדה תפרט את כל התנאים שעל המבקש לבצע/להשלים כדי לקבל את ההיתר, כולל תנאים לתשלום היטל ההשבחה (אם חל על המבקש). כאשר חל היטל השבחה ולא הוסדר תשלום – לא יוצא היתר בניה ו/או היתר לשימוש חורג.
3.5במקרה שמוגשת בקשה ע"י מי שאינו הבעלים הרשום (לפי נסח טאבו מעודכן), יידרש המבקש למסור העתק חוזה וייגבה היטל השבחה בעקבות המכר.
 3.6אגף הרישוי מעביר את התיק למחלקת היטלי השבחה לאחר אישור הועדה המקומית לבדיקת חבות היטל השבחה ואם חל ההיטל – להכנת השומה.
3.7 אם שולם היטל השבחה – תבדוק מחלקת היטל השבחה בגין אלו תוכניות ועל איזה נכס שולם ההיטל ואם קיימות תוכניות חדשות. אם הכל תקין תיחתם התוכנית ש"אין התנגדות".
3.8 אם לא נוצלו מלוא זכויות הבניה ו/או לא שולם בעדן – תיחתם התוכניות כי "חייב היטל השבחה" והתיק מוחזר לאגף הרישוי".

4.שלבים מקדימים בחיוב היטל השבחה - בהעברה בטאבו:

4.1 הערה: לא נדרש תשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתא. לעומת זאת, הסכם קומבינציה או הסכם תמורות מוגדר כמכר הטעון בהיטל השבחה.
4.2 לשם קבלת אישור לטאבו, המוכר והקונה מגיעים לאגף הגביה. האישור ניתן כאשר כל החובות בגין הנכס הנמכר שולמו לעירייה, כולל היטל השבחה.
4.3 פקיד הגביה בודק האם הנכס כלול במקרים בהם "אין חבות בתשלום היטל השבחה". והיה ומצא ברשימה המופצת ע"י מחלקת היטלי השבחה כי אין חבות או שאין בשלב זה מימוש ולכן ההיטל נדחה עד למימוש הבא – יציין את הסיבה וימסור את האישור לידי המבקש.
4.4 במקרים בהם על הבעלים לשלם את היטל ההשבחה – יופנו הבעלים או ב"כ למחלקת היטלי השבחה. על המבקש להגיע אל המחלקה מצויד ב:
נסח טאבו מעודכן
חוזר מכר
 טופס טיולים (הניתן ע"י פקיד הגבייה)
אישורים נוספים לפי הצורך עפ"י דרישת מחלקת היטלי השבחה.

5.כאשר קיים פטור או כאשר ההיטל נדחה למועד מאוחר יותר:

5.1 תירשם הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית על חוב היטל השבחה.

6.הטיפול המבוצע המחלקת היטל השבחה כאשר חל היטל:

6.1 בדיקות
מחלקת היטלי השבחה תבדוק את סוג הנכס והאם קיימת עליו חבות בהיטל השבחה וכן אם חלים עליו פטורים.
אם על הנכס חלות תכניות משביחות שאושרו לאחר 1/7/75: חל על הנכס היטל השבחה. אם לא חלה עליו תכנית שכזו – אינו חייב בהיטל.
אם קיימת תכנית משביחה, ייבדק ניצול זכויות הבניה במסגרת היתר הבניה. אם אכן נוצלו מלוא זכויות הבניה (ותקבל היתר ושולם ההיטל) או במקרה ששולם בהעברה קודמת עבור מלוא זכויות הבניה במסגרת התכנית האחרונה-אינו חייב בהיטל והדבר יירשם בתיק הבניין או בטופס הטיולים לטאבו. אם לא נוצלו מלוא הזכויות-חייב בהיטל.

אם בשלב כלשהו חל חיוב אך לא שולם היטל השבחה כגון: הונפק אישור לטאבו (מתוך טעות) או הבניה או השימוש החורג קבלו היתר – יועבר הנושא לבדיקת הלשכה המשפטית והמלצותיה.

מחלקת היטלי השבחה תבדוק בעת הכנת שומה בגין היתר בניה, האם מבקש ההיתר הוא הבעלים הרשומים והיה ולא – השומה תוכן עבור מלוא הזכויות (בגין ביצוע מכר).

מחלקת היטלי השבחה תבדוק את מהות רישומה של הערת אזהרה בגין היטל השבחה, אם קיימת כזו, ותפעל בהתאם.


6.2 תהליך החיוב של היטל השבחה:

מבקש ההיתר או מבקש האישור לטאבו יחתום על הבקשה להזמנת שומה.

מחלקת היטלי השבחה תקבע עפ"י הנתונים האם תוכן שומה לפי טבלאות אחידות או שומה ספציפית ע"י שמאי מקרקעין.

במקרים בהם יוכנו שומות עפ"י טבלאות אחידות ועותקים מהן יתויקו בתיק הבניין, באגף השומה ובאגף הגביה ויישלח עותק למבקש ע"י אגף השומה. הטיפול יבוצע מול הבעלים הרשום או מיופה כוחו.

כאשר מוזמנת שומה ספציפית באמצעות שמאי מקרקעין, השומה תיערך בידיו ותימסר לידי מחלקת היטלי השבחה שתפעל לפיו . המבקש יוכל להגיש שומה אחרת שבוצעה ע"י שמאי מטעמו. אם המבקש החליט להגיש שומה אחרת – יגישה תוך 30 יום מיום שקיבל את שומת הועדה.

מחלקת היטל השבחה תבדוק האם עברו 30 יום מיום התקבלות השומה אצל המבקש והיה אם הגיש את השומה האחרת באיחור – לא תתקבל השומה האחרת מחמת איחור והשומה האחרת עומדת בתנאים המחויבים עפ"י חוק.

מחלקת היטל השבחה תישלח את השומה האחרת אל שמאי הועדה לאחר שייבדק כי השומה האחרת עומדת בתנאים המחויבים ע"פ חוק.

לאחר שיגיעו השמאים להסכמה יוציאו מסמך שיהווה הצעה מנומקת לשומה המוסכמת. לאחר אישור אגף התכנון, יחתמו השמאים על שומה זו שתהווה מעתה "שומה מוסכמת" ויועבר עותק לאגף השומה להמשך טיפול.

היה ולא הגיעו השמאים לשומה מוסכמת, יתנו למבקש לבחור רשימת שמאים – שמאי מכריע. את שמו תעביר מחלקת היטלי השבחה לאישור הועדה המקומית.

הועדה המקומית תדון ותאשר את שמו של השמאי המכריע. שכ"ט יחול על הצדדים עפ"י החוק. מזכיר הוועדה ישלח ההחלטה למחלקת היטלי השבחה ולשמאים והשמאי המכריע יכין את השומה.

סמוך לפני הוצאת ההיתר תיבדק שוב הבקשה להיתר לוודא תשלום כל ההשבחות והדבר יירשם בטופס הביקורת להיתר.

ערעור על שומה מכרעת – כאשר מתקבלת שומה מכרעת, יוכל המבקש לשלם מיידית את הסכום לפי הקביעה האחרונה ויוכל לקבל היתר בניה או אישור להעברה בטאבו לפי העניין. אם בשלב מסוים יסתבר שצריך להגיש ערעור משפטי, ניתן להגישו תוך 45 יום ממועד קבלת השומה המכרעת.


7.פטורים:

א.פטור דירות בעלים – כשהמחזיק במקרקעין או קרובו מבקש היתר בניה, הפטור על דירות חדשות מהיטל השבחה לפי סעיף 19 ג' יינתן במספר תנאים:
שהבעלים או קרובו יתגורר בדירה 4 שנים מגמר הבניה ועד מכירתה.
חתימת הבעלים על תצהיר "פטור דירות בעלים".
הפטור ניתן לדירות בעבור 120 מ"ר ראשונים בלבד.  עודכן ל140 מ"ר

ב.שיקום שכונות – עפ"י החלטת ממשלה נכס שמוכרז כשיקום שכונות פטור מתשלום היטל השבחה אם המימוש חל בתקופת השיקום.
ג.פטורים כמפורט בסעיף 19 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה.

8.הטיפול המבוצע באגפים שומה וגבייה:

8.1 מנהל מחלקת חיובים באגף השומה עורך הודעת שומה ושולח בדואר רשום ו/או במסירה אישית לנישום (למבקש) או נציגו בצרוף שומת הועדה.
8.2 פקיד השומה מנפיק פקודת תשלום לשומה ושולח זאת עם הודעת השומה. לאחר התשלום ע"י הנישום תוצג הקבלה לאגף הגביה. כאשר הנישום מעונין לשלם בכרטיס אשראי או בהסדר תשלומים כחוק – יופנה לאגף הגביה למחלקת ההיטלים.
8.3 אגף הגביה ינפיק אישור תשלום עם העתקים לאגף השומה ולתיק הבניין במינהל ההנדסה.
8.4 לאחר קבלת האישור מחלקת היטלי ההשבחה תציין בתיק הבניין את התשלום.


סעיף 197  - פגיעה בנכס שלא בדרך הפקעה

במידה והינך סבור כי הנכס שלך נפגע מתוכנית או עומד להיות נפגע מתוכנית הנך רשאי להגיש תביעה במסגרת  סעיף 197 לחוק המקרקעין

אז מי יכול להגיש תביעה לפי  סעיף 197 ואיך עושים זאת?

סעיף 197?

הסעיף מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך של נכס עקב פגיעה תכנונית (לא כולל הפקעה). כמו  שינוי ייעוד קרקע חקלאית לבנייה, תכנון דרך בצמוד לנכס, שלילת זכויות בנייה עקב שינוי בתוכנית בניין עיר וכו'. לזכות התביעה לפי סעיף 197 יש תקופת התיישנות של שלוש שנים מיום אישור התוכנית שבעקבותיה תובעים. החוק אינו מחייב את הרשות המקומית להודיע לבעל הנכס על הפגיעה שעתידה להיגרם לערך הנכס שלו. רבים מהנפגעים נזכרים רק לאחר תום תקופת ההתיישנות ואז כבר מאוחר מידי.

מי יכול להשתמש בסעיף 197?  

כל מי שבמועד אישור תוכנית הבנייה באזור היה בבעלותו נכס מקרקעין  שערכו עלול להיפגע או נפגע  בעקבות מימוש התוכנית.